ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า เทรนด์ปี 2567 ถ้ามีปัจจัยสนับสนุนทำให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นได้ดีขึ้น อาจจะได้เห็นการปรับตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นในระดับหนึ่ง แต่ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ จะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะยังมีสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้เป็นตัวแปรสำคัญ

ก่อนว่า ปี 2565 มีเหตุการณ์พิเศษจากการหลุดพ้นสถานการณ์โควิดในช่วงปี 2563-2564 ที่มีการอั้นกำลังซื้อ บวกกับมาตรการกระตุ้นภาครัฐทั้งผ่อนปรน LTV 100% (มาตรการขอสินเชื่อได้ 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์) และการลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% ทำให้ตลาดเติบโตแบบปรี๊ดปร๊าด

ในขณะที่ปี 2566 เจอวิกฤตหลายเด้ง ทั้งสงครามอิสราเอล ความเชื่อมั่นตลาดหุ้นจากกรณี STARK ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนระดับสูง การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าการอนุมัติ และปัจจัยกดดันอื่น ๆ อีกมากมาย ทำให้ข้อสรุปเบื้องต้นออกมาว่า ในด้านจำนวนหน่วยติดลบ -5% ถึง -8% แต่ด้านมูลค่ากลับเป็นบวกได้ถึง 10% สะท้อนว่าปี 2566 จำนวนหน่วยลดลง แต่ขายราคาต่อหน่วยแพงขึ้น ทำให้ภาพรวมมูลค่ายังเป็นบวกได้

สัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ Q3/66

"ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) มีการขยายตัว 1.9% ชะลอตัวจาก 2.2% ในช่วงครึ่งปีแรก 2566 โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการลดลงทั้งในด้านของดีมานด์และซัพพลาย ดังนี้

ซัพพลายใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่าจำนวนโครงการลดลง -16.9% จำนวนหน่วย -16.4% และด้านพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลง -3.3% ขณะที่ดีมานด์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ชะลอตัวในเชิงจำนวนหน่วยลดลง -4.2% เกิดจากปัจจัยลบต่าง ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ภาวะหนี้ครัวเรือนระดับสูง ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

แต่พบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ยังคงเพิ่มขึ้น 1.6% เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อ สะท้อนในมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป

แข่งลอนช์คอนโดโครงการใหม่

นอกจากนั้น ผลสำรวจภาคสนามก็ได้สะท้อนซัพพลายและดีมานด์ที่อยู่ระหว่างขาย ข้อมูลไตรมาส 3/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมที่เสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% หน่วยเปิดตัวใหม่มีจำนวน 20,281 หน่วย ลดลง -15.1% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่มีจำนวน 18,223 หน่วย ลดลง -9.7% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในโครงการต่าง ๆ มีจำนวน 195,059 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

ผลการสำรวจแสดงให้เห็นปริมาณซัพพลาย ว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ 38.7% หรือ 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรร 61.3% หรือ 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท ซึ่งพบว่าคอนโดฯ มีหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้น 15.5% บ้านจัดสรรมีหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวนรวม 20,281 หน่วย มูลค่ารวม 142,611 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 36.4% หรือ 7,390 หน่วย มูลค่า 22,777 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 63.6% หรือ 12,891 หน่วย มูลค่า 119,834 ล้านบาท ซึ่งพบว่าคอนโดฯ มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง -1.8% บ้านจัดสรรมีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง -21.3% ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 15.8% และมูลค่าบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ลดลงเพียง -5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 สะท้อนให้เห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มราคาแพงขึ้นกว่าปี 2565 อย่างเห็นได้ชัด

ทาวน์เฮาส์ส่งสัญญาณฝ่อตัว

สำหรับด้านดีมานด์นั้น REIC สำรวจพบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ รวมทั้งสิ้น 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ 42.8% หรือ 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 57.2% หรือ 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท โดยคอนโดฯ มีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง -4.7% บ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง -13.1% ขณะที่มูลค่าคอนโดฯ ขายได้ใหม่ลดลง -2.9% และมูลค่าบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ลดลง -15.7%

ทั้งนี้ พบว่าสินค้าทาวน์เฮาส์ มียอดขายลดลงมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยลดลง -19.4% มูลค่าลดลง -21.5% รองลงมาสินค้าบ้านเดี่ยว จำนวนหน่วยลดลง -8.2% และมูลค่าลดลง -17.3%

เปิดใหม่ฟู-ยอดขายออกแนวแฟ่บ

สถิติที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/66 ตลาดในภาพรวมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดฯ มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นมากถึง 10% ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้า ได้ส่งผลให้พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ภาพรวมในช่วงไตรมาส 3/66 ได้เข้าสู่ภาวะที่มีการชะลอตัวของตลาดแล้ว โดยมียอดขายภาพรวมลดลง -9.7% ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯโดยกลุ่มที่มียอดขายลดมากอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ยอดขายลดลง -17.1% ส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายคอนโดฯ, กลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท ลดลง -6.5% ส่วนใหญ่เป็นการลดของยอดขายทาวน์เฮาส์ และกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ยอดขายลดลง -17.9% ส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายบ้านเดี่ยว และมีข้อสังเกตว่า หน่วยเหลือขายที่กล่าวถึงนี้ พบการสะสมเพิ่มในช่วง 9 เดือนแรก 2566 ที่ผ่านมา

นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปี (2565-2566) มักเกิดจากขายได้ดีในช่วง 1-2 ไตรมาสที่มีการเปิดตัว หลังจากนั้นยอดขายโครงการที่เปิดมาระยะหนึ่งแล้วก็มักชะลอลง ทำให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมากขึ้น

โดย REIC มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ในปี 2567 โดยปัจจัยบวกมีทั้งภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัว และอาจมีการปรับตัวลดลง หากสหรัฐมีการปรับลดดอกเบี้ยลง และการที่รัฐบาลสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากการใช้ พ.ร.บ.งบประมาณ ปี 2566 และ 2567 เพื่อการใช้จ่ายในการลงทุน และการใช้จ่ายงบประมาณโครงการต่าง ๆ ได้อย่างเต็มที่ รวมถึงการปรับตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามแผนงานของรัฐบาล

4 ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้ากำลังซื้อ

"ประพันธ์ศักดิ์" กล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงปีหน้าด้วยว่า มี 4 ปัจจัย นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ประกอบด้วย

อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการเงินของดีเวลอปเปอร์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ตามนโยบายของรัฐบาลที่ 400 บาทต่อวัน จะมีผลบังคับใช้ในปี 2567 กระทบโดยตรงต่อต้นทุนดำเนินงานของดีเวลอปเปอร์ และเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาด โดยปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ

ขณะที่ในปี 2567 แบงก์ชาติยังคงมีนโยบายทางการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL-Non Performing Loans ยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูง เมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย

"เทรนด์ปี 2567 ถ้ามีปัจจัยสนับสนุนทำให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นได้ดีขึ้น เราอาจจะได้เห็นการปรับตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นในระดับหนึ่ง แต่ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ จะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะยังมีสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้เป็นตัวแปรสำคัญ" คำกล่าวของ ดร.วิชัย

ขอขอบคุณแหล่งข้อมูลจาก : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)

เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2567 รับมรดกเหนื่อยทั้งดอกเบี้ย ค่าแรง ต้นทุนแพง

Tags: