คนที่คิดจะซื้อบ้าน คำถามแรกที่เข้ามาเลยนั่นก็คือ “ความสามารถในการยื่นกู้ของเรา ได้เท่าไหร่” จะได้วางแผนดูโครงการและคำนวณงบประมาณที่สามารถยื่นกู้ได้ baanbaan มีวิธีและสิ่งที่ต้องคำนวณการประมานรายได้ หนี้สิ้น รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระ เพื่อเป็นข้อมูลในการประกอบการตัดสินใจได้อย่างแน่นอน

มาที่คำถามแรกของคนที่คิดจะซื้อบ้านก่อนเลยคือ เงินเดือนผ่อนบ้าน ต้องมีเท่าไหร่ถึงจะสามารถซื้อบ้านได้ โดยหลักการคำนวณเงินที่จะใช้กู้ซื้อบ้านจากรายได้

คำนวณเงินที่จะกู้ซื้อบ้านเทียบกับรายได้

โดยทั่วไปการผ่อนชำระบ้าน ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะทำการอนุมัติสินเชื่อกู้บ้านให้กับผู้กู้ โดยมีเงื่อนไขหลักๆ คือ สามารถแบกรับภาระหนี้ได้สูงสุดไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน แต่ในกรณีที่ผู้กู้มีหนี้ชำระอน่างอื่น จะส่งผลให้ความสามารถในการกู้ลดลง

ตัวอย่าง : หากเราจะซื้อบ้านในราคา 3 ล้าน เงินเดือน 20,000 บาท สามารถผ่อนบ้านได้สูงสุดเท่าไหร่
วิธีคำนวณ : นำรายได้ หรือเงินเดือน คูณกับความสามารถในการแบกรับหนี้สินสูงสุด 40% = 20,000×0.4 = 8,000 บาื
สรุปได้ว่า เราสามารถซื้อบ้านในราคา 3 ล้าน โดยมีจำนวนเงินเดือนผ่อนบ้านแบบไม่มีหนี้ชำระอย่างอื่นสูงสุด 8,000 บาท ต่อเดือน

มีเงือนเดินเท่าไหร่ ถึงผ่อนบ้านได้

ธนาคารส่วนใหญ่จะทำการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ที่มีรายได้ หรือเงินเดือนผ่อนบ้านเริ่มต้น 15,000 บาท ขึ้นไป ซึ่งหากหาสัดส่วนของภาระหนี้ที่ผู้กู้ต้องแบกรับนั่นก็คือ 6,000 บาท นี่คือการอนุมัติสินเชื่อเริ่มต้นในฐานเงินเดือนของผู้ที่คิดจะซื้อบ้านโดยทั่วไป และถ้าเรามีรายได้ หรือเงินเดือนมากกว่านี้ baanbaan จะสรุปเป็นตารางเงินเดือนผ่อนบ้าน โดยคำนวณจากความสามารถในการแบกรับภาระหนี้สินสูงสุดที่ 40% โดยไม่มีภาระหนี้สินอื่นๆ โดยสิ้นเชิงดังนี้

หมายเหตุ : คำนวณภายใต้เงื่อนไขภาระหนี้บ้าน 40% ของรายได้ และไม่มีภาระหนี้อื่น หากฐานเงินเดือนสูงสัดส่วน DSR อาจสูงเกิน 40%

คำถามถัดไปที่คิดว่าเราสามารถเพิ่มความสามารถในการกู้ได้หรือไม่ คำตอบคือสามารถเพิ่มวงเงินได้ โดยมีวิธีที่เพิ่มประสิทธิภาพ 5 ปัจจัย แบ่งออกเป็น

รายได้เสริม
สวัสดิการ
ค่าคอมมิชชั่น
เงินเก็บ
การกู้ร่วม

การคำนวณรายได้ตามที่ธนาคารกำหนด

รายได้คือปัจจัยหลักสำคัญ ที่สถานบันการเงินใช้คำนวณการผ่อนบ้าน แล้วธนาคารตรวจสอบรายได้ประเภทไหนบ้างในการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน หากเราเป็นมนุษย์เงินเดือนจะแบ่งประเภทรายได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

รายได้คงที่ : เงืนเดือน เงินโบนัสประจำปี
รายได้ไม่คงที่ : ค่าคอมมิชชั่น, ค่าล่วงเวลา, service charge, โบนัสอื่นๆ

โดยแต่ละสถาบันการเงินจะใช้ข้อมูลหลักฐานเหล่านี้เพื่อทำการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน แต่เงื่อนไขและกฎระเบียบในการอนุมัติสินเชื่อก็ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารในการพิจารณาประเมินการกู้บ้านจากรายได้ในแต่ละสัดส่วนที่ไม่เท่ากัน

ตัวอย่าง : สมมุติว่าเราเป็นพนักงานประจำ มีเงินเดือนอยู่ที่ 30,000 บาท ค่าตำแหน่ง 5,000 บาท มีค่าล่วงเวลาทั้งหมด 5 เดือน แบ่งเป็น 4,000 บาท, 5,000 บาท, 6,000 บาท, 6,000 บาท, 7,000 บาท มีภาระหนี้เงินกู้อื่นๆ 5,000 บาท วงเงินบัตรเครดิตบัตรกดเงินสด 40,000 บาท ปีที่ผ่านมาได้รับโบนัส 6 เดือน คราวนี้เราไปดูวิธีการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านของเรากัน

เงินเดือน 30,000 บาท
รายรับคงที่ (ค่าตำแหน่ง) 5,000 บาท
รายรับไม่คงที่เฉลี่ย 5 เดือน : 4,000+5,000+6,000+6,000+7,000 = 5,600 บาทต่อเดือน (เฉลี่ย)
โบนัส 6 เดือน 30,000×6 = 180,000/12 = 15,000 บาท
ภาระหนี้ 5,000 บาท
บัตรเครดิตบัตรกดเงินสด คิด 10% ของวงเงินที่ใช้ 40,000 บาท = 4,000 บาท

คิดเป็นรายได้รวมทั้งหมดโดยเฉลี่ยต่อเดือน = 30,000+5,000+5,600+15,000 = 55,600 บาท
คิดเป็นภาระหนี้สินรวม = 5,000+4,000 = 9,000 บาท

คำนวณได้ดังนี้

นำรายได้ทั้งหมดมาคิดภาระหนี้ที่สามารถแบกรับได้ : 55,6000×60% = 33,360 บาท
หักภาระหนี้ทั้งหมด : 33,600 - 9,000 = 24,360 บาท

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านจากการรวบรวมประมาณรายได้ทั้งหมด ถ้าค่างวดผ่อนล้านละ 7,000 บาท = 24,360/7,000 = 3.48 ล้าน

สรุปแล้วหากเรานำรายได้ทั้งหมดที่สามารถคำนวณการกู้ได้ มาหักลบภาระหนี้สิน เราสามารถกู้บ้านได้ในราคาประมาณ 3.48 ล้านบาท นั่นเอง

คำนวณความสามารถทางการเงินในการผ่อนบ้านของผู้กู้

สถาบันการเงินจะมีหลักในการคำนวณความสามารถในการกู้บ้าน โดยนำรายได้และภาระหนี้สินทั้งหมด มาประกอบการพิจารณาตัดสินเพื่ออนุมัติสินเชื่อ โดยมีรายจ่ายทั้งหมดไม่เกิน 60% ของรายได้ผู้ที่จะกู้ซื้อบ้านต่อเดือน เรามาดูตัวอย่างการประมาณความสามารถทางการเงิน สรุปเป็นตารางได้ ดังนี้

หมายเหตุ : คำนวณวงเงินกู้สำหรับผู้ที่ไม่มีภาระหนี้สิ้นเท่านั้น ซึ่งตัวเลขวงเงินอาจเปลี่ยนแปลงราคาได้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารที่ผู้กู้ยื่นกู้สินเชื่อภายหลัง

ตารางผ่อนตามระยะเวลาโดยสังเขป เพื่อคํานวณความสามารถในการผ่อนบ้านแบบคร่าวๆ

สิ่งที่อยากแนะนำจริงๆ จาก baanbaan นั่นก็คือ หากผู้กู้ไม่มีภาระหนี้สินก็จะยิ่งมีโอกาสในการกู้ผ่านได้สูงขึ้น แต่ถ้าผู้กู้ยังมีหนี้สินค้างอยู่ก็อยากให้ผ่อนหนี้เก่าให้หมดหรือให้น้อยลงก่อน เพราะจะสามารถทำให้คุณได้บ้านที่ต้องการ และอย่าลืมปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อหรือสอบถามวงเงินกู้บ้านจากเจ้าหน้าสถาบันการเงินอีกครั้ง

รายได้เท่านี้ ควรซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ พร้อมวิธีคำนวณ

Tags: