ก่อนอื่นต้องบอกว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ปรับตัวลดลงจากปีก่อน โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง 3.8% สาเหตุหลักมาจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แตะระดับ 90% ของ GDP ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น อีกทั้งยังมีปัจจัยลบจากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ยังคงไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV หรือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อเมื่อเทียบกับราคาบ้านสำหรับผู้กู้ซื้อบ้าน

ปี 2566 ธปท. ได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 2.5% ซึ่งทุกๆ 1% ของดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นจะมีผลต่อการผ่อนชำระ สินเชื่อต่อเดือนสูงขึ้นราว 11% นี่ก็ถือว่าทำลายกำลังซื้อไปส่วนหนึ่ง ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมจะอยู่ที่ ประมาณ 260,000 ล้านบาท ซึ่งยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีฝีมือในการต่อสู้กับปัจจัยลบที่สำคัญเป็นอย่างมาก

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 คาดว่าจะยังคงเผชิญปัจจัยลบเดิม ๆ อย่างต่อเนื่อง ประกอบกับเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง ส่งผลให้การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปด้วย โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 0.5% และมีมูลค่า 1.10 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน

โดยนัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยสะท้อนว่า กำลังซื้อตามไม่ทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้นและคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ยิ่งไปกว่านั้นการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลงตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก และจะส่งผลต่อรัฐบาลที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่อง

โดยปัจจัยบวกในปี 2567 คาดว่าหวังได้จากกำลังซื้อ ผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565 การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) และเหนืออื่นใดโครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

สรุปได้คร่าวๆ ว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับ ราว 94,000 หน่วยในปี 2566 นี้ และกำลังซื้อเป็นตัวเงิน โดยรวมก็น่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 ซึ่งอยู่ 220,000 ล้านบาท

ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญต่อทิศทางตลาดอสังหาที่อยู่อาศัยไทยในปี 2567

การผ่อนคลายมาตรการควบคุมโควิด-19 ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวขึ้น
อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้นักลงทุนหันมาลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่กำลังดำเนินการอยู่ จะช่วยสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น
การท่องเที่ยว โดยบริษัทยังคงจับตาดูใกล้ชิด เพราะจะมีบางส่วนที่กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ คือ กำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ปัจจัยเสี่ยงบางประการ ที่น่าจับตามอง ในตลาดอสังหาฯ 2567

หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ภาวะสงคราม ที่อาจกระทบกับภาพรวมการส่งออกของไทย
ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง
ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

จากปัจจัยทั้งปัจจัยสนับสนุนและปัจจัยเสี่ยงข้างต้น คาดว่าตลาดอสังหาที่อยู่อาศัยไทยในปี 2567 จะมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยตลาดที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่และตอบโจทย์การอยู่อาศัยของครอบครัวมากกว่าคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์และโรงแรม คาดว่าจะฟื้นตัวขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว

แนวโน้มการเลือกซื้อบ้านในตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยไทย 2567

เน้นที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน เพื่อลดค่าใช้จ่าย
เน้นเลือกซื้ออสังหาฯ จากแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ น่าไว้ใจ, มีความเชี่ยวชาญ มีประสบการณ์สูง
บ้านที่มีพื้นที่พร้อมรองรับการทำงาน และการทำธุรกิจการค้าได้มากขึ้นฃ
การออกแบบพื้นที่ใช้สอยต้องตอบโจทย์การ Work From Home และเน้นพื้นที่สีเขียวของสวนส่วนกลาง
ออกแบบที่อยู่อาศัยใหม่ ที่มีความทันสมัย ตามกระแส มีนวัตกรรมที่เพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัย
โครงการที่มีคุณภาพ มีการรับประกันหลังการขายที่ดี

ทั้งนี้ คาดหวังว่าปี 2567 เศรษฐกิจไทยจะขยายตัวดีกว่าปี 2566 ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อานิสงส์ 1.5-2 เท่าของจีดีพี เช่นปี 2566 จีดีพี 2.5-3% อัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมน่าจะโตได้ 4-5% ขึ้นไป ถ้าจีดีพี ปี 2567 ขยายตัวได้ 4% จากนโยบายรัฐบาลที่มีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสเติบโตได้ 6% อีกทั้งยังมีปัจจัยบวกบางประการที่จะช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้บ้าง เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจากกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่มผู้สูงอายุ นโยบายภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ และเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

โดยสรุปแล้ว ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และทิศทางปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวลง แต่ยังมีปัจจัยบวกบางประการที่จะช่วยพยุงตลาดไว้ได้ โดยผู้ซื้อควรวางแผนและศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาที่อยู่อาศัย เพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนนั่นเอง

ขอบคุณข้อมูลจาก : REIC

ประเมินทิศทางตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยปี 2024

Tags: