เข้าสู่ช่วง #บ้านบ้านตอบคำถาม และคำถามที่เพื่อนๆหลายคนสงสัย เวลาอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ลังเลระหว่างสร้างบ้านเอง ซื้อบ้านแบบโครงการไม่จัดสรร และบ้านจัดสรร เมื่อเปรียบเทียบเรื่องราคา ทำเล ปัจจัยต่างๆ ก็ยังคิดไม่ตกว่าจะตัดสินใจอย่างไร? สำหรับเพื่อนที่ยังลังเลว่า "ซื้อบ้านจัดสรร" ดีจริงไหม? บ้านบ้านพามาหาคำตอบ ข้อมูลเปรียบเทียบ ไว้ให้เพื่อนๆไปพิจารณากัน พร้อมแล้วมาจ้ะ จะเม้าท์ให้ฟัง

นิยามคำว่า "บ้านจัดสรร" คืออะไร?

บ้านจัดสรร เป็นโครงการที่มีผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตจัดสรรแบ่งแปล่งที่ดินสำหรับลงทุนปลูกสร้างบ้านเพื่อขายให้กับผู้ที่สนใจจะซื้อรวมถึงยังมีพื้นที่ต่างๆ รอบบริเวณโครงการที่ปลูกสร้างให้ผู้ที่เข้ามาอยู่ได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน โดยมีข้อกำหนดการก่อสร้างเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

เปรียบเทียบความต่างระหว่าง ‘บ้านจัดสรร’ และ ‘บ้านไม่จัดสรร’

ข้อดีของการซื้อ "บ้านจัดสรร"

ทำเลคุณภาพและชุมชนคุณภาพสำหรับการอยู่อาศัยในระยะยาว
ได้เห็นแบบสำเร็จของบ้านก่อนซื้อ
สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ จากโครงการและบริการหลังการขาย
ได้มาตรฐาน ภายใต้ความคุ้มครอง ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน

ซื้อ "บ้านจัดสรร" ได้รับสิทธิคุ้มครองเรื่องอะไรบ้าง?

ภายใต้กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดิน ไม่ว่าจะดำเนินการได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 22 กรกฎาคม 2543) จะช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้ผู้ซื้อในเรื่องต่าง ๆ ดังนี้

1. ผู้ซื้อจะได้ที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมตามสภาพแห่งท้องที่ที่ตั้งโครงการ ในด้านการสาธารณสุขการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง ตลอดจนการอื่น ๆ ที่จำเป็นเนื่องจากการที่จะอนุญาตให้ทำการ จัดสรรแต่ละโครงการ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินซึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิหลายสาขาอาชีพจะร่วมกันออกข้อกำหนดให้เหมาะสมกับสภาพ ท้องถิ่น

2. ผู้ซื้อจะได้รับสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน ตามแผนผังโครงการ ภายในเวลาที่กำหนด เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้ขอจัดสรรจะต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน นำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้

3. ผู้ซื้อจะไม่ถูกผู้ประกอบการหลอกลวงโดยการโฆษณา เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บังคับไว้ว่า การโฆษณาในเรื่องเกี่ยวกับเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรรบุริมสิทธิ์หรือภาระการจำนองของที่ดินจัดสรร จำนวนแปลงย่อย และเนื้อที่โดยประมาณโครงการปรับปรุงที่ดิน การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค วิธีการจำหน่ายและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน ภาระผูกพันที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินจัดสรร แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ตั้งสำนักงานชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน จะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย

4. ผู้ซื้อจะได้ใช้สาธารณูปโภคและบริการสถานะตลอดไป โดยไม่ต้องกลัวว่าวันดีคืนดีจะมีใครมาปิดกั้นขัดขวางการใช้ เนื่องจาก พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน บังคับไว้ว่าที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง

5. ผู้ซื้อจะไม่ถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพราะจะต้องทำสัญญาตามแบบที่คณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด

6. ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าผู้ขายจะฉ้อโกง โดยกล่าวหาว่าผู้ซื้อขาดการชำระเงินอีกต่อไป เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับ ให้ผู้รับเงินออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับเงินให้ผู้ซื้อยึดถือไว้ และให้ถือว่าเป็นหลักฐานแสดงการชำระราคาที่ดินจัดสรร

7. ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าเมื่อชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้ขายจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อให้อีกต่อไป หรือกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาตาย หรือที่เป็นนิติบุคคลเลิกไปก็ยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อได้ เพราะผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่า ได้ชำระราคาพร้อมโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ถ้าไม่สามารถนำโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาได้ก็สามารถร้องขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกมาได้ และถ้าพ้นกำหนดสามสิบวันนับแต่ผู้ยึดถือหรือครอบครองโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้รับแจ้ง ถ้ายังไม่ส่งมอบให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจออกใบแทนแล้วจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ผู้ซื้อได้

8. ผู้ซื้อได้รับหลักประกันว่าบรรดาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น จะได้รับการบำรุงรักษาโดยผู้ประกอบการจนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลอื่นรับโอนไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเอง เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาธนาคาร หรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาและให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้ในการบำรุงรักษาได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดทำสาธารณูปโภคในระยะเวลาอันสมควร

9. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการเดียวกัน ถ้าประสงค์ที่จะดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกันเอง ก็สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาได้ โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนที่ดินที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกฎหมายบัญญัติให้ยกเว้นทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าภาษี และอากร

จากหลักประกันดังกล่าวข้างต้นคงจะช่วยให้ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจได้ว่า ซื้อบ้านจัดสรรนั้นดีอย่างไร โดยท่านจะได้ไม่ต้องช้ำใจถึงขนาด "ซื้อบ้านผิด คิดจนบ้านพัง" และถ้าเลือกซื้อจากโครงการที่อยู่ในระบบจัดสรร โปรดมองหาใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดินด้วย เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 31 บังคับไว้

เม้าท์ให้ฟังยาวมาก หวังว่าจะเป็นข้อมูลที่ช่วยให้เพื่อนๆตัดสินใจได้ง่ายขึ้น รวมถึงเห็นถึงความคุ้มครองต่างๆที่จะได้รับเมื่อเลือกซื้อ "บ้านจัดสรร" หากเพื่อนๆ ซื้อบ้านจัดสรรจากบริษัทที่ชื่อเสียงดี ทำเลดี นอกจากจะได้อยู่อาศัยด้วยคุณภาพชีวิตที่ดี ก็ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะบ้านถือว่าเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ในชีวิต

ซื้อบ้านจัดสรร ดีจริงไหม

Tags: