หนึ่งในความรับผิดชอบของคนมีที่ดินจัดสรรหรืออาคารชุด คือ การจ่ายส่วนกลาง เพื่อที่จะสามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางหรือบริการของโครงการได้ร่วมกัน ซึ่งเอาเข้าจริงค่าส่วนกลางแต่ละปีอาจจะมีค่าเท่ากับการผ่อนบ้านในแต่ละเดือน แต่เพื่อน ๆ เคยสงสัยกันไหมคะ ว่าถ้าไม่จ่ายส่วนกลางจะเป็นอะไรไหม เราจะพาไปหาคำตอบนี้พร้อมกันค่ะ

ค่าส่วนกลางคืออะไร

ค่าส่วนกลาง คำที่ผู้มีบ้านต้องทำความเข้าใจ ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการที่เรียกเก็บจากลูกบ้าน เพื่อใช้พื้นที่ส่วนกลางและรับบริการของโครงการ โดยจะต้องจ่ายอย่างต่อเนื่องตั้งแต่คุณรับโอนบ้านไปจนถึงวันที่คุณไม่ได้ครอบครองบ้านแล้ว ซึ่งการไม่จ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านเป็นเรื่องที่ไม่ควรทำอย่างยิ่ง

ค่าส่วนกลางถูกจัดสรรใช้ทำอะไรบ้าง

สำหรับค่าส่วนกลางที่ทางโครงการเรียกเก็บกันรายปีนั้น ก็จะนำมาใช้อำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของบ้านในหลาย ๆ ด้าน ได้แก่

เป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ซึ่งถ้าไม่จ่ายส่วนกลาง ก็

จะถูกระงับสิทธิ์การใช้บริการ

เป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ของโครงการส่วนกลาง
เงินเดือนสำหรับนิติบุคคล พนักงานธุรการ พนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน พนักงานดูแลสวน
ค่าดูแล ซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ทำให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในสภาพดี

หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามกำหนด จะทำให้งบประมาณต่าง ๆ ไม่เพียงพอและส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางชำรุดทรุดโทรม ระบบความปลอดภัยไม่ดี และสภาพแวดล้อมโดยรวมไม่น่าอยู่ ทั้งยังทำให้การปล่อยขายหรือให้เช่านั้นเป็นไปได้ยากหรือได้ราคาไม่ดี

ค่าส่วนกลางคำนวณมาจากอะไรบ้าง

หากใครที่คิดจะไม่จ่ายส่วนกลาง เรามาดูกันก่อนค่ะว่า ค่าส่วนกลางคำนวณมาจากอะไรบ้าง โดยเราจะเห็นได้ว่าค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไป หลักการคิดค่าส่วนกลาง คือ การประมาณการค่าใช้จ่ายในการบริหารและดูแลรักษา เช่น ค่าจ้างนิติบุคคล ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่ารปภ. ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย อย่างบ้านจัดสรร แบ่งเป็น

บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองที่ดิน (ตร.ว. / เดือน) เช่น โครงการ B มีค่าส่วนกลาง 400,000 ต่อเดือน มีพื้นที่ดินสร้างบ้านขาย 20 ไร่ (8,000 ตร.ว.) จะเท่ากับ 400,000 หารด้วย 8,000 = 50 ดังนั้น ค่าส่วนกลางเบื้องต้นของโครงการอยู่ที่ 50 บาท / ตรว. / เดือน ถ้าคุณซื้อบ้าน 50 ตร.ว. จะเท่ากับ 50*50 = 2,500 / เดือน
คอนโดมิเนียม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (ตร.ม. / เดือน) เช่น โครงการ A มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 3,000,000 ต่อเดือน มีพื้นที่ใช้สอยขาย 30,000 ตร.ม. จะเท่ากับ 3,000,000 หารด้วย 30,000 = 100 บาท ดังนั้น ค่าส่วนกลางเบื้องต้นของโครงการอยู่ที่ 100 บาท / ตร.ม. / เดือน

ค่าส่วนกลางสามารถปรับเพิ่มได้หรือไม่

หลายครั้งที่ลูกบ้านไม่จ่ายส่วนกลาง ส่วนหนึ่งมาจากการปรับเพิ่มของค่าส่วนกลางนั่นเองค่ะ เนื่องจากค่าส่วนกลางสามารถปรับขึ้นลงตามค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ตามความเหมาะสม และความเห็นชอบของเจ้าของโครงการร่วม โดยจะมีการโหวตลงคะแนนเสียงเห็นด้วยไม่น้อยกว่า 50% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งในสัญญาซื้อขายส่วนใหญ่จะมีการระบุเอาไว้ ว่าค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บครั้งแรกนั้น จะมีระยะเวลาตามกำหนด เช่น 2 ปี หรือ 5 ปี ซึ่งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้

เราสามารถขอลดค่าส่วนกลางได้ไหม

สิ่งที่ดีกว่าการไม่จ่ายส่วนกลางหมู่บ้าน คือการยอมรับและขอปรับลดค่าส่วนกลาง เมื่อมีคำถามเรื่องของการปรับเพิ่มแล้ว ในทางตรงกันข้ามกัน ก็ย่อมมีคำถามว่าเราสามารถขอลดค่าส่วนกลางได้ไหม เกิดปีนั้นเศรษฐกิจไม่ดี สภาพการเงินฝืดเคือง จะไม่จ่ายส่วนกลางก็กลัวจะมีปัญหา ลดได้ไหม คำตอบคือได้ค่ะ โดยเจ้าของร่วมจะต้องทำหนังสือชี้แจงไปที่นิติบุคคล มีการเรียกประชุมใหญ่ โหวตความคิดเห็น ซึ่งสิ่งสำคัญที่ต้องเตรียมคือเหตุผลที่ขอลดค่าส่วนกลาง หากพิจารณาคำขอปรับลดแล้ว จะส่งผลกระทบต่อการบริหารโดยรวมของโครงการไหม

สาเหตุที่ทำให้ลูกบ้านไม่จ่ายส่วนกลาง

เพื่อน ๆ คิดว่ามีสาเหตุอะไรบ้างคะ ที่เพื่อนบ้านจะไม่จ่ายส่วนกลาง เราได้ลิสต์เหตุผลหลัก ๆ ด้วยกัน 5 ข้อมาไว้ดังนี้

ซื้อไว้แต่ไม่ได้อยู่ หรือปล่อยเช่าแต่ไม่มีคนเช่า จึงไม่ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น Clubhouse,

การเก็บขยะ, การทำสวน

ไม่รู้มาก่อนว่ามีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางภายในวัน/เวลาที่กำหนด เพราะไม่ได้รับใบแจ้งหนี้เป็นบ้าน

หรือคอนโดฯ ที่กำลังรอขาย

ไม่พอใจการบริการที่นิติบุคคลจัดสรร เช่น ที่จอดรถในหมู่บ้านไม่พอ หรือไม่วางใจ สงสัยการบริหาร

ค่าใช้จ่ายของกรรมการนิติบุคคล

ปัญหาพิพาทระหว่างบ้านติดกัน เช่น ต้นไม้ล้ำรั้วอีกบ้าน วางสิ่งของกินพื้นที่ ที่นิติบุคคลแก้ปัญหาได้ไม่ถูกใจ ก็เลยไม่จ่ายส่วนกลางหมู่บ้าน

ค่าส่วนกลางควรต้องจ่ายตอนไหน

อันที่จริงแล้ว เรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่แต่ละโครงการจะมีการกำหนดที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและข้อตกลง แต่โดยมากแล้วจะอยู่ในช่วงเดือนมกราคม ซึ่งลูกบ้านสามารถชำระได้ล่วงหน้า แต่ก็จะมีบางโครงการที่อยู่ใน Segment สูง ๆ อาจจะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2-3 ปี

ลูกบ้านไม่จ่ายส่วนกลางได้หรือไม่ จะเกิดอะไรขึ้นบ้าง

หลายคนมองว่าบ้านก็ซื้อแล้ว ทำไมถึงยังต้องจ่ายส่วนกลาง ต้องบอกเลยว่าการไม่จ่ายส่วนกลางหมู่บ้านย่อมเกิดผลเสียอย่างแน่นอน โดยเฉพาะทางด้านกฎหมาย การปฏิเสธการการจ่ายส่วนกลางนั้น มีบทลงโทษที่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคล และมีผลทางกฎหมายที่สามารถดำเนินการได้ นั่นเป็นเพราะเมื่อเกิดการโอนบ้านหรือคอนโดฯ เข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวคุณแล้ว ก็ถือว่าคุณเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วม ซึ่งก็ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎเกณฑ์ที่ทางนิติบุคคลได้ขึ้นทะเบียนตามกฎหมายไว้กับทางสำนักงานที่ดิน โดยไม่ข้อยกเว้นใด ๆ อีกทั้ง ถ้าหากเราจ่ายช้าเกินกำหนดก็จะต้องถูกปรับและระงับการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด

ฟังดูเหมือนจะไม่ร้ายแรงใช่ไหมคะ แต่ในแง่ของกฎหมายมีรายละเอียดมากกว่านั้น ใครจะคิดว่าแค่เพียงไม่จ่ายส่วนกลางอาจนำไปสู่คดียึดทรัพย์ได้ โดยจะใช้เวลาในการดำเนินการทางกฎหมายภายใน 1 ปี ดังนี้

หากค้างหรือผิดนัดไม่จ่ายส่วนกลาง เช่น กำหนดจ่ายวันที่ 9 แต่ไปจ่ายวันที่ 20 เท่ากับผิดนัดชำระ
ต้องเสียค่าปรับตามข้อบังคับกฎเกณฑ์จากการประชุมของนิติบุคคลโครงการ
ค้างชำระเกิน 3 เดือน ลูกบ้านจะถูกระงับสิทธิให้บริการสาธารณะ ซึ่งนิติบุคคลจะส่งหนังสือแจ้ง
เตือนก่อนการระงับ และถ้ายังไม่จ่ายส่วนกลางอีก ก็จะระงับบริการ เช่น ไม่เก็บขยะ ต้องแลกบัตรเพื่อเข้าออก
อีก 3 เดือนต่อมา หากยังไม่จ่ายส่วนกลางอีก ทางนิติบุคคลโครงการจะมีหนังสือแจ้งอายัดโฉนดที่ดิน โดยคณะกรรมการนิติบุคคลจะไปที่สำนักงานที่ดิน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับอายัด ที่ดินแปลงนั้นจะขายไม่ได้

*กรณีค้างชำระเกิน 3 เดือน รวมถึงกรณีค้างชำระเกิน 6 เดือน สามารถระงับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ อีกทั้งยังมีบทลงโทษอีกมากมาย รวมถึงมีสิทธิถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ

เจ้าพนักงานจะแจ้งเจ้าของที่ดิน ถ้าอยากให้ปลดล็อกจากการถูกอายัด ก็จะต้องจ่ายส่วนกลางที่ค้าง
เมื่อครบ 1 ปี ทางคณะกรรมการนิติบุคคลสามารถดำเนินการฟ้องศาลแพ่งได้
ศาลจะนัดไกล่เกลี่ย ส่วนใหญ่เรื่องจะยุติที่การไกล่เกลี่ย และดำเนินการผ่อนชำระ
ถ้าหากไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ ศาลสั่งให้จ่ายส่วนกลาง แต่ทางเจ้าของที่ดินยังคงไม่จ่ายส่วนกลาง ก็จะ
นำไปสู่กระบวนการนำคำสั่งศาลไปยังขั้นตอนการบังคับคดี เพื่อเข้าสู่กระบวนยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด เมื่อได้เงินมา เงินจะถูกแบ่งให้กับเจ้าหนี้อย่างทางนิติบุคคลก่อน แล้วจึงจ่ายให้เจ้าหนี้อื่น ๆ เช่น ธนาคาร

กรณีลูกบ้านคอนโดไม่จ่ายส่วนกลาง จะถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลางในอัตรา 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย ซึ่งไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าปรับ ดอกเบี้ย และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล ในขณะที่ กรณีกรณีลูกบ้านโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่จ่ายส่วนกลาง ถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลางในอัตรา 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย อีกทั้งถูกระงับสิทธิ์การเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการต่าง ๆ จากส่วนกลาง และถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิ์หรือทำนิติกรรมเกี่ยวกับโครงการ และการขายบ้าน

ทั้งนี้ ตามพ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 หากศาลได้พิพากษาค่าปรับหรือดอกเบี้ยที่เกิดจากการไม่จ่ายส่วนกลาง ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยจะประนีประนอมให้คิดอัตราดอกเบี้ยในการค้างชำระร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามระยะเวลาที่คงค้างจนกว่าจะชำระหนี้ทั้งหมด ซึ่งบทลงโทษของนิติบุคคลโครงการของบ้านจัดสรรและคอนโดฯ จะแตกต่างกันออกไปในทางปฏิบัติ สำหรับคอนโดฯ ถ้าไม่จ่ายส่วนกลางจะถูกงดจ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปา แต่สำหรับบ้านจัดสรร นิติบุคคลไม่สามารถงดการจ่ายกระแสไฟฟ้าหรือน้ำประปาเพราะผู้อาศัยใช้บริการ การไฟฟ้าและการประปาโดยตรง แม้จะมีการ กำหนดบทลงโทษระงับการจดทะเบียนก็ตาม เพราะการผ่อนบ้านกับธนาคารเวลานานถึง 15-25 ปี จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำนิติกรรม ส่วนใหญ่นิติบุคคลจะต้องทำการฟ้องร้องต่อศาลเท่านั้น

นอกจากนี้ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ซึ่งให้สิทธิ์นิติบุคคลในฐานะผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถระงับการให้บริการเจ้าของบ้านหรือคอนโดที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง และดำเนินคดีตามกฎหมายได้ด้วย

ถ้าซื้อทิ้งไว้แต่ไม่ได้อยู่ ต้องไม่จ่ายส่วนกลางได้ไหม

หลายคนมักจะเข้าใจผิดว่า ถ้าไม่อยู่อาศัยบ้านหรือคอนโดฯ ก็ไม่จำเป็นต้องจ่ายส่วนกลาง คิดว่าก็ในเมื่อไม่ได้ใช้ ทำไมต้องจ่ายด้วยล่ะ ซึ่งนั่นเป็นความคิดที่ผิดเลยค่ะ เพราะค่าส่วนกลางจะถูกเฉลี่ยแต่ละยูนิตมาเท่า ๆ กันแล้ว ถ้ามีเพื่อนบ้านไม่จ่ายส่วนกลาง นั่นหมายความว่าค่าส่วนกลางก็จะไม่พอ ต้องเก็บเพิ่ม กระทบไปยังลูกบ้านคนอื่น ๆ ยิ่งหากเป็นโครงการที่ยังขายไม่หมดด้วยแล้ว ทางเจ้าของโครงการก็จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางในยูนิตนั้น ๆ ที่ลูกบ้านไม่จ่ายส่วนกลาง เพื่อให้สามารถบริหารโครงการนั้นต่อไปได้ ในขณะที่ บ้านที่ถูกธนาคารยึดไปแล้วและยังค้างค่าส่วนกลาง จะเป็นหน้าที่นิติบุคคลที่จะต้องไปตามจากเจ้าของเก่า หรือแจ้งไปทางธนาคารว่าบ้านหลังนี้มีหนี้ค่าส่วนกลาง เพราะไม่เช่นนั้น เมื่อมีการขายทอดตลาดผู้ซื้อใหม่ หนี้ส่วนนี้จะตกไปยังผู้ซื้อใหม่ทันที

ทีนี้เราก็ได้คำตอบกันแล้วนะคะ ว่าถ้าไม่จ่ายส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง ทางออกที่ดีที่สุดคือจ่ายเถอะค่ะ แต่หากมีปัญหาเกี่ยวกับสภาพคล่องทางการเงินจริง ๆ แนะนำว่าควรแจ้งนิติบุคคลเพื่อขอเจรจาและปรับลดอย่างสมเหตุสมผล

เมื่อเพื่อนบ้านไม่จ่ายส่วนกลางจะเป็นอะไรไหม

Tags: