ปัจจุบันบ้านมือสองเป็นที่นิยมมาก เพราเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของคนที่อยากได้บ้านที่ตรงใจในทุกๆ เรื่องแต่มือหนึ่งไม่สามารถหาได้ ฉะนั้นบ้านมือสองจึงตอบโจทย์ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของทำเลที่ชอบ แบบบ้านที่ต้องการ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และโครงสร้างของตัวบ้านเองก็เช่นกัน

แต่บอกได้เลยว่าการซื้อบ้านมือสองสมัยนี้ยากมาก ต้องเช็คและดูความเป็นมาให้ดีเพื่อป้องกันการถูกหลอกและจะไม่เกินปัญหาตามมาทีหลัง ต้องเช็คแบบละเอียดเพราะถ้าย้ายเข้าไปอยู่แล้วอาจจะเกิดความเสียหายตามมาภายหลังได้อย่างงายดายและทำให้เสียเงินเพิ่มแบบไม่จบไม่สิ้นอีกด้วย วันนี้ บ้านบ้าน จะพามา Checklist ซื้อบ้านมือสอง ต้องดูอะไรบ้าง ? ไม่ให้โดนหลอก

ทำไมต้องตรวจบ้านมือสองก่อนซื้อ ?

บ้านมือสองเป็นบ้านที่เจ้าของบ้านตัดสินใจขายต่อให้กับเจ้าของใหม่ ซึ่งมีจุดเด่นที่ราคาของบ้านจะถูกลงกว่าบ้านใหม่มือหนึ่ง แต่บ้านมือสองเป็นบ้านที่เคยผ่านการอยู่อาศัยมาแล้ว ตัวบ้านจึงเกิดการเสื่อมสภาพตามระยะเวลาและการใช้งานจากเจ้าของเดิม

ซึ่งถ้าหากไม่มีการตรวจเช็คสภาพบ้านก่อนการซื้อ โดยดูแค่จากภาพถ่ายหรือจากดูจากภายนอกเพียงอย่างเดียวแล้วตัดสินใจซื้อ ก็อาจเจอปัญหาใหญ่ภายหลังที่ทำให้ต้องเสียเงินก้อนใหญ่เพื่อซ่อมแซม จนทำให้รู้สึกไม่คุ้มค่ากับการซื้อมา

ซื้อบ้านมือสองอย่างไรให้ปลอดภัย ?

1. ตรวจสอบข้อมูลของบ้านให้เรียบร้อย

เป็นข้อมูลเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งนั้นๆ ว่าบ้านที่เรากำลังจะซื้อนั้น อยู่ในทำเลที่จะไม่เกิดปัญหาขึ้นในอนาคตหรือไม่ อาทิ

บ้านอยู่ในพื้นที่เวนคืนเพื่อก่อสร้างทางด่วน หรือในพื้นที่เวนคืนตัดถนน โดยสามารถตรวจสอบได้จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพราะถ้าซื้อบ้านในบริเวณเหล่านี้ไปแล้ว อนาคตมีโอกาสถูกเวนคืนที่ดิน ทำให้เราต้องไปหาที่อยู่ใหม่ ที่ต้องเสียทั้งเงินและเวลามากยิ่งขึ้น
ใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อดูบ้านมือสองที่กำลังจะซื้อมีการก่อสร้างผิดแบบ หรือมีการต่อเติมที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ เพราะในอนาคตหากถูกตรวจพบ ทางสำนักงานเขตก็สามารถสั่งรื้อถอนบ้านได้

2. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน

การซื้อบ้านมือสองต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินมีข้อมูลที่ถูกต้อง ไม่ผ่านการปลอมแปลง เช่น อาจมีการติดจำนองอยู่ แต่มีการปลอมแปลงข้อมูลว่าบ้านปลอดจำนอง ทำให้อาจเกิดปัญหาหลังจากที่ซื้อไปแล้ว และดูเจ้าของกรรมสิทธิ์ ว่าเป็นคนเดียวกับผู้ขายหรือได้รับอนุญาตให้ติดต่อซื้อขายจากเจ้าของหรือไม่ เพราะอาจมีการสวมรอยเป็นเจ้าของบ้าน แล้วเกิดการโกงมัดจำ ทำให้เกิดความเสียหาย และอาจทำการซื้อบ้านได้ไม่สำเร็จ เนื่องจากไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของบ้านตัวจริง
สำหรับวิธีการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด สามารถทำได้โดยการนำสำเนาโฉนดไปตรวจสอบกับกรมที่ดิน หรือส่งให้ธนาคารประเมินราคา ก็จะช่วยยืนยันข้อมูลความถูกต้องของโฉนดก่อนตกลงซื้อขายได้

3. ตรวจสอบสภาพของตัวบ้านทั้งภายในและภายนอก

การซื้อบ้านมือสองการตรวจสอบสภาพเป็นสิ่งสำคัญ ยิ่งบ้านมีอายุยาวนานตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป อาจมีปัญหาในเรื่องของโครงสร้างบ้านแสดงออกมาให้เห็นได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น ผนัง คาน พื้น เสา ที่เกิดเป็นรอยร้าวขึ้นมา โดยจะต้องตรวจสอบให้ละเอียดทั้งภายในภายนอกบ้าน เพื่อให้สามารถประเมินสภาพบ้าน พร้อมเตรียมตัวในการซ่อมแซมเอาไว้

สำหรับจุดสำคัญที่ต้องเช็คให้ดีมีดังนี้

บริเวณภายนอกตัวบ้าน

ความสูงของถนนหน้าบ้าน เริ่มจากก่อนเดินเข้าบริเวณบ้าน ให้สังเกตดูว่าถนนหน้าบ้านสูงกว่าตัวบ้านหรือไม่ เพราะบ้านที่สร้างนานแล้ว อาจมีการถมถนนหน้าบ้านขึ้นใหม่ที่สูงกว่าตัวบ้าน ทำให้เมื่อฝนตกมีโอกาสน้ำท่วมตัวบ้านได้ง่ายๆ
พื้นรอบตัวบ้าน โดยบริเวณพื้นนอกบ้านส่วนใหญ่เป็นโครงสร้างปูนบนวางดิน ทำให้โอกาสพื้นทรุดตัวมีสูง
ต้นไม้ใหญ่รอบบ้าน ถ้าหากมีต้นไม้ใหญ่ใกล้ตัวบ้านหรือใกล้กำแพงบ้าน ให้เช็คว่ามีรอยแตกร้าวจากรากที่ชอนไชหรือไม่
สภาพของผนัง และสีของผนังนอกบ้าน โดยผนังบ้านเก่าส่วนใหญ่ที่เป็นปูน จะเกิดร่องรอยด่าง สีบวม สีหลุดล่อน หรือคราบเชื้อรา จุดนี้สามารถแก้ไขได้ด้วยการทาสีใหม่
หลังคาบ้าน โดยให้สังเกตด้วยตาเปล่า เพื่อดูว่ามีหลังคาบ้านที่แตกร้าว หลุดออก หรือเสียหายหรือไม่ เพราะในช่วงหน้าฝนอาจทำให้น้ำรั่วเข้าทางฝ้าเพดานบ้านได้

บริเวณภายในตัวบ้าน

คานและเสา โดยให้ดูว่าเสาบ้านตั้งฉากกับพื้น ไม่เอนเอียงไปทางใดทางหนี่ง รวมถึงสังเกตรอยแตกร้าวบริเวณเสาและคานให้ดู หากเป็นรอยแตกร้าวลึกเข้าไป อาจส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างบ้านได้
ฝ้าเพดาน ดูว่ามีร่องรอยของน้ำซึม หรือการแตกร้าวหรือไม่ เพื่อหาต้นตอของปัญหาและแก้ไข
พื้นบ้าน ดูว่าจุดไหนมีร่องรอยการแตกร้าวหรือไม่ และร่องรอยนั้นเป็นผลกระทบจากโครงสร้างบ้านที่ผิดปกติหรือไม่
ขอบวงกบ ดูว่ามีร่องรอยการแตกร้าวหรือไม่ เพราะอาจส่งผลให้น้ำซึม หรือแมลงเข้าบ้านได้ง่าย
ระบบประปา โดยสามารถตรวจเช็คการรั่วซึมได้จากการปิดก๊อกน้ำทุกจุดในบ้าน ถ้ามิเตอร์น้ำยังวิ่งอยู่ ก็อาจมีท่อรั่วซึมเกิดขึ้น
ระบบไฟฟ้า โดยให้ดูตั้งแต่สายไฟ ปลอกสายไฟ สวิตช์ไฟตามจุดต่างๆ ในบ้าน ถ้ามีรอยแตกร้าวหรือรอยไหม้ อาจเป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัย ควรวางแผนในการเปลี่ยนใหม่

ในเรื่องของการตรวจสอบภาพบ้านและโครงสร้าง คุณอาจจะมองเห็นด้วยตาเปล่าแต่อาจยังไม่สามารถประเมินความแข็งแรงหรือสภาพเองได้ ในการเข้าตรวจเช็คจึงควรมีวิศวกรที่เชี่ยวชาญมาตรวจสอบร่วมด้วย จึงจะช่วยไขความกระจ่างว่าบ้านหลังนี้ ซื้อมาแล้วคุ้มค่าหรือไม่ พร้อมช่วยประเมินเบื้องต้นได้ ถึงงบประมาณที่ต้องเตรียมเอาไว้ในการซ่อมแซมบ้านให้แข็งแรง และปลอดภัยก่อนเข้าอยู่

4. ตรวจสอบสภาพแวดล้อมในทำเลของบ้าน

นอกจากเรื่องของตัวบ้านแล้ว อย่าลืมตรวจเช็คสภาพแวดล้อมในทำเลของบ้านให้ดีก่อน เพราะบ้านบางหลังอาจมีข้อจำกัดในเรื่องของการเดินทางเข้าออก เช่น อยู่ในซอยแคบ ไม่มีที่จอดรถ รถเข้าออกไม่ได้ เพื่อประเมินก่อนว่าทำเลที่ตั้งของบ้าน เหมาะสมกับรูปแบบการใช้ชีวิตหรือไม่

5. ตกลงรายละเอียดสัญญา และค่าใช้จ่าย

ซื้อบ้านมือสองผู้ซื้อควรตกลงกับผู้ขายเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน โดยควรระบุราคาที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงค่ามัดจำ และสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนว่า ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือตกลงแบ่งจ่ายกันอย่างไร แล้วผู้ซื้อจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย ส่วนใหญ่แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเหลือ 1%)
ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ในกรณีที่ขอยื่นกู้กับสถาบันการเงินเท่านั้น (หากราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเหลือ 0.01%)
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน

ขอขอบคุณแหล่งข้อมูลจาก : ธนาคารอาคารสงเคราะห์

Checklist ซื้อบ้านมือสอง ต้องดูอะไรบ้าง ? เพื่อไม่ให้โดนหลอก

Tags: