การ ซื้อ-ขาย บ้าน ที่ดิน หากไม่ศึกษาข้อมูลให้ดี ก็อาจจะทำให้พลาดเรื่องสำคัญ และทำให้การ ซื้อ-ขาย พลาดไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของค่าธรรมเนียม ที่ทุกคนต้องวางแผนและศึกษาก่อน ว่ามีค่าธรรมเนียมใดบ้าง ที่ต้องจ่ายในวันโอนบ้าน รวมถึงอาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมอีกด้วย สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อหรือขาย บ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ บ้านบ้าน เตรียมข้อมูลอัตราค่าใช้จ่ายในการโอนฯ มาให้แล้วในบทความนี้

ใครบ้างรับผิดชอบค่าธรรมเนียม

คนที่กำลังจะซื้อบ้าน หรือขายบ้าน อาจสงสัยว่าใครที่จะมีส่วนในการชำระค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งจะมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้มีกฎที่ระบุไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม

ค่าใช้จ่ายในการโอน มีอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมการโอน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง และแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย อาจมีบางกรณีที่ผู้ขายเสนอโปรโมชันจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามแต่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงกัน

ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ที่ซื้อบ้านโดยการกู้ หากซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

ค่าอากรแสตมป์

คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย โดยราคานั้นต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าหากต่ำกว่า จะใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณแทน โดยปกติแล้วเป็นค่าใช้จ่ายของของฝ่ายผู้ขาย แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในส่วนของผู้ขายที่เสียค่าอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

จะต้องจ่ายภาษี เพราะถือเป็นรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย คิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สิน และวิธีที่ได้มา โดยอิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ราคาที่ทำการซื้อขายจริงๆ ของกรมที่ดิน

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย สำหรับกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทนนั่นเอง

โดยปกติค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าจดจำนอง ผู้ซื้อควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นๆ แล้วแต่ตกลงกันว่าใครจะออกเท่าใด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอน บ้าน-ที่ดิน มีอะไรบ้าง

สำหรับบุคคลธรรมดา

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง

2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

4. หากเคยเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ให้มีหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

5. กรณีที่ต้องการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

6. กรณีสมรส

หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส
สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส
สำเนาทะเบียนสมรส

7. กรณีหย่า ให้มีสำเนาทะเบียนหย่า

สำหรับนิติบุคคล

หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดิน พร้อมทั้งแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อที่ดิน
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน โอนบ้าน

เดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน
กรอกใบคำขอ พร้อมเตรียมเอกสารในการโอนที่ดินตามข้างต้นให้ครบถ้วน
ยื่นคำขอและเอกสารให้กับเจ้าหน้าที่เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจเอกสารเบื้องต้น
ให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน พร้อมทั้งคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ และจะให้ใบคำนวณค่าโอนให้เรานำไปชำระเงิน
เมื่อชำระค่าใช้จ่ายเรียบร้อย จะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมาอย่างละใบ ให้นำใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร ส่วนสีฟ้าให้เราถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้อ 1 ชุด ส่วนตัวจริงเก็บไว้ที่ผู้ขาย
หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่ก็จะพิมพ์สลักหลังโฉนด หากเรียบร้อยแล้ว จะได้รับโฉนดที่ดินกับสัญญาซื้อขาย จะถือว่ากรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยทันที

สุดท้ายนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนทำการตกลงซื้อขายหรือก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะอาจมีปัญหาและโต้เถียงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรรวมรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นในภายหลังนั่นเอง

ค่าธรรมเนียมการโอนฯ บ้านและที่ดิน อัปเดตปี 2566 ต้องจ่ายเท่าไหร่ เช็คเลย

Tags: